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<\/p>\nDans un march\u00e9 immobilier toujours plus tendu, de nombreux parents s\u2019interrogent : faut-il attendre la succession pour transmettre un bien \u00e0 ses enfants, ou peut-on anticiper de son vivant ?<\/p>\n
Une r\u00e9cente d\u00e9cision du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral apporte une clarification importante en mati\u00e8re de transmission immobili\u00e8re. Elle concerne le cas fr\u00e9quent d\u2019une vente \u00e0 un enfant \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur du march\u00e9, soit une donation dite \u00ab mixte \u00bb.<\/p>\n
Dans l\u2019affaire en question, une autorit\u00e9 cantonale avait tent\u00e9 de taxer partiellement le gain immobilier, en consid\u00e9rant que seule la part gratuite devait b\u00e9n\u00e9ficier du report d\u2019imposition. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral a rejet\u00e9 cette approche : selon lui, il n\u2019est pas possible de scinder l\u2019op\u00e9ration. Soit il s\u2019agit d\u2019une donation, et l\u2019imposition du gain est enti\u00e8rement report\u00e9e, soit il s\u2019agit d\u2019une vente, et le gain est impos\u00e9 imm\u00e9diatement.<\/p>\n
Cette approche dite du \u00ab tout ou rien \u00bb clarifie la situation. Lorsqu\u2019une donation mixte est reconnue, l\u2019imp\u00f4t sur le gain immobilier n\u2019est en principe pas d\u00fb au moment de la transmission : il est report\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 une \u00e9ventuelle revente par l\u2019enfant.<\/p>\n
Prenons un exemple. Un bien vaut CHF 1\u2019000\u2019000 et a \u00e9t\u00e9 acquis par les parents pour CHF 600\u2019000. Le fils peut financer CHF 750\u2019000. Les parents acceptent de lui vendre le bien \u00e0 ce prix. La diff\u00e9rence, soit CHF 250\u2019000, constitue une donation.<\/p>\n
Dans cette configuration, la plus-value latente de CHF 400\u2019000 n\u2019est pas impos\u00e9e au moment de la transmission. L\u2019imp\u00f4t est report\u00e9 et ne sera d\u00fb, le cas \u00e9ch\u00e9ant, qu\u2019au moment de la revente du bien.<\/p>\n
En revanche, cette op\u00e9ration n\u2019est pas neutre sur le plan des autres imp\u00f4ts. Dans le canton de Vaud, le droit de mutation s\u2019applique sur la partie effectivement pay\u00e9e, soit ici CHF 750\u2019000, \u00e0 un taux d\u2019environ 3,3%. Par ailleurs, la part gratuite est trait\u00e9e comme une donation.<\/p>\n
En droit vaudois, depuis 2025, chaque parent peut donner jusqu\u2019\u00e0 CHF 300\u2019000 par enfant et par ann\u00e9e sans imp\u00f4t sur les donations. Dans cet exemple, la donation de CHF 250\u2019000 reste donc exon\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n
Attention toutefois : encore faut-il que l\u2019op\u00e9ration soit r\u00e9ellement qualifi\u00e9e de donation. En pratique, un \u00e9cart significatif entre le prix et la valeur du march\u00e9 constitue un indice, sans qu\u2019il existe de seuil strict. \u00c0 l\u2019inverse, une contreprestation trop \u00e9lev\u00e9e – par exemple en cas de reprise d\u2019une hypoth\u00e8que importante – peut r\u00e9duire la part de donation et remettre en cause le report de l\u2019imposition sur le gain en capital.<\/p>\n
Au final, cette jurisprudence ouvre des possibilit\u00e9s int\u00e9ressantes pour les familles souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier. Elle doit toutefois s\u2019inscrire dans une r\u00e9flexion globale, int\u00e9grant notamment l\u2019\u00e9quilibre entre h\u00e9ritiers, le financement de l\u2019op\u00e9ration et la coh\u00e9rence de la planification successorale.<\/p>\n
<\/p>\n
Renata Pospisil
\nWealth Planner
\nchez Bordier & Cie Nyon<\/p>\n\n\n
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